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La fiscalidad de los alquileres de temporada

A todos los propietarios nos preocupa la legalidad y la fiscalidad de los arrendamientos de temporada.

No confundir estos arrendamientos con los alquileres turísticos que tienen una regulación propia y dependen fundamentalmente de la comunidad autónoma donde se encuentren los inmuebles.

Descartados por lo tanto los alquileres turísticos y partiendo de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se cita textualmente el alquiler de temporada como un alquiler distinto al de uso de vivienda habitual. Disponemos por la tanto de una regulación que legaliza los alquileres de temporada sin ningún tipo de problema.

La otra pregunta que solemos hacernos los propietarios sobre los alquileres de temporada es la fiscalidad de este tipo de arrendamientos.

Sobre este tema, cabe recordar que, como cualquier otro alquiler, éstos deben tributar por todos los rendimientos inmobiliarios obtenidos.

Para calcular el rendimiento íntegro del impuesto, la Ley del Impuesto sobre las Personas Físicas llamado IRPF, nos indica que computaremos todos los que se deriven del arrendamiento, menos los correspondientes al abono de determinados impuestos que no son de aplicación en el arrendamiento por temporada, como el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Una vez hemos realizado el cálculo de lo que hemos ingresado, debemos conocer cuáles son los conceptos e importes que debemos deducir a esa cifra.

El art. 23 LIRPF nos indica a grandes rasgos cuales son esos gastos deducibles y que están íntimamente relacionados con la obtención de los rendimientos:

–       Gastos financieros. Pensemos por ejemplo en los intereses de una financiación que hayamos pedido para adquirir, conservar o mejorar el inmueble.

–       Gastos de reparación y conservación. Las palabras clave aquí son mantener y sustituir. Las ampliaciones y mejoras no son deducibles.

En ambos casos tenemos como límite para deducir la cuantía de los rendimientos obtenidos en el inmueble en cuestión, si bien es cierto que podemos deducir cantidades en diversos ejercicios.

–       Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales, que graven nuestros rendimientos o el inmueble que los produce.

Se excluyen los de carácter sancionador, lo que es una tónica en nuestro Derecho.

Los principales importes en esta categoría son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles- IBI- y la tasa de basuras municipal.

–       Saldos de dudoso cobro. Con bastantes limitaciones y no menos requisitos, nos podemos deducir cantidades que nos adeuden inquilinos en situación de insolvencia.

–       Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: administración, vigilancia, portería o similares.

–       Cantidades de amortización del inmueble. El inmueble se deprecia con el paso del tiempo y la norma lo viene a reflejar indicando los porcentajes que nos podremos deducir.

–       Otros gastos que están ligados al mantenimiento del inmueble como pueden ser la prima del seguro de hogar, los gastos de agencia en el caso de que hayamos acudido a su intermediación para la formalización del arrendamiento y suministros si los abona el arrendador.

En ocasiones podemos encontrar problemas para deducir determinados gastos, como los asociados a la representación y asesoramiento jurídico.

Además de estas deducciones hemos de analizar las reducciones. Con ánimo de simplificar podemos pensar en las deducciones como gastos asociados al inmueble o al desarrollo de la actividad arrendaticia que restamos de nuestros ingresos inmobiliarios y en las reducciones como los porcentajes en los que minoramos todos o alguno de los rendimientos obtenidos, en el caso específico que proceda y que son muy tasados.

Una consideración fundamental en torno a la diferencia entre los arrendamientos de vivienda habitual y los arrendamientos de vivienda por temporada es la reducción sobre el rendimiento neto del arrendador prevista para el alquiler destinado a vivienda habitual y que alcanza el sesenta por ciento- art. 23.2 LIRPF.