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Tributación de las ganancias patrimoniales en la venta de Inmuebles tras la reforma fiscal (Enero 2015)

El Gobierno de España acaba de realizar una reforma fiscal muy relevante que afecta a los propietarios de activos inmobiliarios como viviendas, pisos, locales, etc..

Veamos como nos afecta.

Para el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de un inmueble en el IRPF, antes de enero de 2015 la legislación contempla dos beneficios fiscales.

En primer lugar, todos los contribuyentes sin excepción tenían derecho a corregir el beneficio obtenido por los coeficientes de actualización que cada año se publican en los Presupuestos. Ello se hace para tener en cuenta el efecto de la inflación. Además, si la casa que se vende fue adquirida antes de 1994, la legislación también contempla una rebaja adicional para la plusvalía generada desde la fecha de compra hasta el  19 de enero de 2006.

Tras la reforma Fiscal, se elimina únicamente el beneficio obtenido por los coeficientes de actualización y se mantiene los coeficientes de abatimiento limitados a 400.000 euros para cada contribuyente (DT 9ª de la Ley del IRPF).

Esta medida implica que no se tendrá en cuenta la inflación en las operaciones inmobiliarias. Un ejemplo: un contribuyente compró una vivienda por 100.000 euros en el año 2000 y la vende por 150.000 euros en 2014. Con la ley vigente, el precio de adquisición (100.000 euros) se multiplica por 1,2072 y da como resultado 120.720 euros. Así, siguiendo con el ejemplo, la operación genera un beneficio de 29.280 euros que tributa en el tramo del ahorro del IRPF. A partir de 2015, se elimina el coeficiente de actualización y, por lo tanto, el beneficio a efectos fiscales de la venta de un piso que se compró por 100.000 euros y se vende por 150.000 será 50.000 euros. Adiós a la corrección por inflación.

Por el otro, aquellos que compraron antes de 1994 tendrán derecho a seguir aplicando los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000 euros por el valor de transmisión Esto implica que si un contribuyente vende un inmueble por 500.000 euros a partir de 2015, los coeficientes de abatimiento solo tendrán efecto sobre los primeros 400.000 euros

Por otro lado, Esta limitación de 400.000 euros se aplica, no sólo a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos.

Es decir, si un contribuyente vende bienes como viviendas o acciones adquiridas antes de 1994 y supera el umbral de 400.000 euros, ya no podrá beneficiarse en el futuro de los coeficientes de abatimiento, se tiene en cuenta la suma total de ganancias patrimoniales logradas a partir de 2015.

Por otra parte la Ley de Reforma del IRPF incluye también como novedad la exención de las plusvalías para mayores de 65 años si su destino es la constitución de una renta vitalicia que complemente la pensión. Se crea esta nueva exención para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de cualquier bien de su patrimonio, que se añade a la actual exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia y a la exención por reinversión en vivienda habitual.

La nueva medida permite eximir de tributación la renta obtenida por transmitir cualquier elemento patrimonial, sea mueble o inmueble (segunda y sucesivas viviendas y otros), siempre que el importe obtenido, con el límite máximo de 240.000 euros, se reinvierta en la  constitución de rentas vitalicias que complementen la pensión.

Para beneficiarse de la exención de la ganancia en el año en que se produce la alteración del patrimonio, en el plazo máximo de seis meses desde ésta, el importe total obtenido (hasta 240.000 euros) debe destinarse a constituir una renta vitalicia a favor del contribuyente. Esta ventaja se aplica de forma proporcional, igual que las deducciones por vivienda habitual, de modo que si no se destina la totalidad del importe obtenido a la constitución de la renta vitalicia, la ganancia estará exenta en la parte que proporcionalmente corresponda.